아파트 경매는 투자자나 주거지를 찾는 이들에게 매력적인 옵션이 될 수 있습니다.
하지만, 경매 절차와 관련 개념을 이해하지 못하면 어려움을 겪을 수 있습니다.
1. 경매란?
경매는 채무자가 채무를 갚지 못할 경우, 채권자가 법원을 통해 채무자의 재산을 강제로 매각하는 절차입니다. 경매는 법원에서 주관하며, 누구나 참여할 수 있습니다. 특히, 아파트 경매는 주택을 보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회를 제공합니다.
2. 경매 절차
- 경매 개시 결정: 채권자가 법원에 경매 신청을 하면, 법원은 이를 심사하여 경매 개시 결정을 내립니다.
- 물건 조사 및 감정: 경매 대상 아파트의 가치를 감정평가사가 평가합니다. 이때, 권리분석도 함께 이루어집니다.
- 매각 공고: 법원은 매각 일자와 장소, 최저 입찰가 등을 공고합니다. 이는 법원 홈페이지나 경매 정보 사이트에서 확인할 수 있습니다.
- 입찰: 입찰자들은 정해진 일자에 법원을 방문하여 입찰서를 제출합니다. 최저 입찰가 이상을 제시한 입찰자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰자로 결정됩니다. 모든 입찰자가 동시에 입찰가를 비공개로 제시하고, 하나씩 공개하며 가장 높은 입찰가를 제시한 사람에게 낙찰됩니다. 즉, 다른 사람의 입찰가를 알 수 없습니다. 보통 입찰시작가의 10%에 해당하는 입찰보증금이 필요합니다.
- 낙찰 및 잔금 납부: 낙찰자는 법원이 정한 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 납부가 완료되면 소유권 이전 절차가 진행됩니다.
3. 경매의 주요 개념
- 최저 입찰가: 경매 물건의 시작 가격으로, 감정평가액의 일정 비율로 정해집니다.
- 유찰: 입찰자가 없거나, 입찰 금액이 최저 입찰가에 미치지 못할 경우 경매가 무효가 되는 것을 말합니다. 유찰된 경우 최저 입찰가가 낮아져 재경매가 진행됩니다.
- 권리분석: 경매 물건에 대한 권리관계를 분석하여, 경매 이후에도 남아 있을 수 있는 권리(예: 임차권, 저당권 등)를 파악하는 과정입니다.
- 잔금 납부 기한: 낙찰자가 최종적으로 낙찰 대금을 완납해야 하는 기한으로, 일반적으로 30일 이내입니다.
4. 경매의 장점
경매의 장점은 저렴하게 구매할 수 있다는 점입니다. 아파트를 시세보다 저렴하게 구입할 수 있습니다.
특히 1번 유찰된 물건의 경우 그 다음에는 감정가의 7~80%로 입찰시작가가 결정되기 때문에 더욱 저렴하게 구할 수 있습니다.
5. 경매 주의사항
당연히, 경매 물건에 대한 사전조사, 입지분석, 권리분석이 필수적입니다. 이런 기본적인 사항과 더불어 놓치기 쉽지만 더 중요한 점이 있습니다.
- 관리비 납부 여부: 원래 소유자가 아파트의 관리비를 제대로 모두 납부하였는지 확인이 필요합니다. 경매 물건에 대한 관리비가 납부되어 있지 않다면 낙찰자가 납부해야하는 불상사가 발생할 수 있습니다.
- 인테리어 보존 여부: 원래 소유자가 아파트의 인테리어 및 옵션 가구 등을 모두 정상적으로 보존하고 있는지 확인이 꼭 필요합니다. 경매가 급박하게 진행되는 경우 물건을 직접 보지 못하고 참여하게 될 수 도 있습니다. 압류에 대해 악의를 가진 원래 소유자가 집 인테리어를 다 부수어 놓거나, 청소를 하지 않아 쓰레기가 방치된 경우가 종종 있습니다.
- 급매와의 가격차이: 최근 실거래가 확인: 높은 입찰가로 낙찰받는 경우 급매 가격과 차이가 나지 않는 경우가 있습니다. 예를 들어, 최근 실거래가가 9~10억 사이인 물건에 대해서 7억 5천만원에 낙찰을 받았습니다. 이런 경우, 최근 거래를 자세히 살펴보거나 근처 공인중개사 사무소에 물어보면 8억에 급매 매매가 진행된 경우도 있을 수 있습니다. 그럼 경매가와 5천만원 밖에 차이가 나지 않습니다.
- 채권자의 소멸여부: 등기부현황에서 주요 은행 외에 다른 채권자가 있는지 확인 필요합니다. 낙찰되면 전부 사라지는 권리라면 문제없이 낙찰받으시면 됩니다.
- 소유자의 점유 여부 및 명도: 낙찰받은 후에도 이전 소유자가 집을 비우지 않을 경우, 즉 점유하고 있을 경우 이전 소유자와의 합의를 통해 명도를 구해야 합니다. (명도란 부동산을 점유하고 있는 사람을 이사시키는 것을 말합니다.) 그런데, 쉽사리 이사하지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우 인도명령을 통해 강제집행이 가능합니다만, 집행비용 이외에도 기존의 짐을 빼는 과정에서 필요한 상하차비용, 운송료, 보관료, 매각비용, 폐기물처리비용 등 추가로 발생할 수 있습니다.
당연히, 기존 소유자(점유자)에게 청구가 가능하지만.. 생각해보면, 집이 압류당해 경매당한 상황에서 기존 소유자에게 비용을 추심하여 정상적으로 받는 과정이 거의 어렵습니다.